由于境外投資的增長，目前西班牙房地產(chǎn)市場已開始復(fù)蘇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展部（MinisteriodeFomento），測量機(jī)構(gòu)（sociedaddetasación），公證處（Notarios）還有注冊機(jī)構(gòu)（Registradores）等處得到的數(shù)據(jù)也顯示類似的結(jié)果。相對于國內(nèi)投資人，境外投資對西班牙房地產(chǎn)的復(fù)蘇起到了更加重要的作用。

2009年西班牙國內(nèi)投資者潰不成軍，本土銀行面臨破產(chǎn)，查封及資產(chǎn)（貸款和房地產(chǎn)抵押）加速貶值的形勢下，境外基金和投資界大佬們對西班牙房地產(chǎn)偷偷地進(jìn)行了抄底。

境外資本的進(jìn)入，使得西班牙房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式更加“專業(yè)化”，類似那些鄰國的地產(chǎn)投資運(yùn)作模式，或者說更加“資本市場化”。究其原因，是因?yàn)槲靼嘌喇?dāng)時對于熱錢的迫切需求壓倒了一切之前繁復(fù)的資本進(jìn)入審查制度。這使得由境外資金組建的大量房地產(chǎn)投資信托基金涌入西班牙，抄底投資馬德里，巴塞羅那市區(qū)的房地產(chǎn)后，再以相對較高的價(jià)格租賃出去，這就不難解釋為什么房價(jià)之后會穩(wěn)步回升，以及為什么大多數(shù)被收購的房產(chǎn)都在市區(qū)，并且房價(jià)租金回升得那么快。這正是因?yàn)槟切┓康禺a(chǎn)投資信托基金（英文：REIT，西語：SOCIMI）！

房地產(chǎn)投資信托基金可以看做是一種上市的基金，歐盟境內(nèi)境外的投資人都可以把錢放到這個基金里，這一特點(diǎn)使得這些基金可以方便入股擴(kuò)大其規(guī)模。并且這種地產(chǎn)信托基金也明文規(guī)定80%的錢要投入到市區(qū)的地產(chǎn)內(nèi)，并賺取租金。

以下3點(diǎn)值得注意：

（1）房地產(chǎn)從個人所有到機(jī)構(gòu)所持有的轉(zhuǎn)變，（2）房地產(chǎn)建筑公司資產(chǎn)的清理，以及（3）境外地產(chǎn)基金的侵入，使得西班牙的房地產(chǎn)業(yè)更加資本市場化，投資風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低了，運(yùn)營也更加高效了。這樣一來，西班牙的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)煥然一新，跟過往有了很大的不同，并將重新成為西班牙財(cái)富增長的一大來源。

為什么呢？因?yàn)楸M管過往占GDP總數(shù)21%的泡沫式增長已經(jīng)不太肯能再次發(fā)生，但是目前房地產(chǎn)仍占西班牙GDP的10%左右。而這10%的比重是比較健康也是比較理性的，若隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，即每年2%-3%的速度，房地產(chǎn)也將重新成為西班牙經(jīng)濟(jì)增長的中流砥柱，為西班牙經(jīng)濟(jì)帶來附加值及新的就業(yè)。

境外資金對西班牙房地產(chǎn)回升的重要性可以從以下數(shù)據(jù)中看出：境外資金投資西班牙建筑行業(yè)從2016年一月到三月期間超過了1.95億歐元，盡管增長速度沒有2015年同期高，但增長率也到達(dá)了4％。特別值得一提的是2014年西班牙房地產(chǎn)的投資額爆發(fā)式增長，達(dá)到了56.25億歐元。2015年，房地產(chǎn)的投資超過了47億歐元。

根據(jù)西班牙外貿(mào)分析數(shù)據(jù)（DATACOMEX）數(shù)據(jù)顯示，住宅投資占西班牙2015年這一年總投資額234億歐元的五分之一。而2016年首先季度數(shù)據(jù)也顯示也有29.6億歐元投資進(jìn)入房地產(chǎn)。如果我們仔細(xì)研究一下這些主要的投資者，我們會發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的地產(chǎn)投資者來自荷蘭，盧森堡和新加坡。這就表明這些投資者大多數(shù)是地產(chǎn)基金，對沖基金，風(fēng)險(xiǎn)投資基金或其他SPV等機(jī)構(gòu)投資者。其目的是使資產(chǎn)多樣化，增加無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的回報(bào)率(ReturnonEquity=α+β*RiskPremium)。

根據(jù)西班牙國家經(jīng)濟(jì)核算統(tǒng)計(jì)局ContabilidadNacionaldelInstitutoNacionalde

Estadística(INE)的資料顯示，境外資金的涌入使得西班牙的地產(chǎn)固定資本顯著增長。GDP相較于首先季度的經(jīng)濟(jì)增長率為0%的情況下，房地產(chǎn)建設(shè)的投資的增速卻達(dá)到了37.5％，這是西班牙房地產(chǎn)建設(shè)投資有歷史記錄以來較大的一次反彈。

較后，房地產(chǎn)投資的加速也帶動了西班牙這一領(lǐng)域的就業(yè)。根據(jù)社保局每月注冊的就業(yè)信息數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)業(yè)務(wù)的就業(yè)年增幅到達(dá)3.5％，房地產(chǎn)建設(shè)工程的就業(yè)人數(shù)的年增幅更是達(dá)到了3.7%，并將即將超過700，000人的就業(yè)人數(shù)這一界限，目前就業(yè)人數(shù)為693，000人左右。

綜上所述，西班牙的房地產(chǎn)建設(shè)不斷給境外投資人帶來信心和機(jī)遇。

房地產(chǎn)建造行業(yè)增幅的適度放緩并不應(yīng)該成為一件令人擔(dān)憂的事。西班牙的地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來已經(jīng)恢復(fù)得很快，目前需要一些適度的行業(yè)整合以便不再重蹈之前的覆轍。房價(jià)和新建工程的審批數(shù)量的企穩(wěn)是一個很好的現(xiàn)象，這將使西班牙的地產(chǎn)行業(yè)在未來保持穩(wěn)定的增長勢頭，以避免再次房地產(chǎn)泡沫。

所有這些數(shù)據(jù)和因素表明，房地產(chǎn)市場的漲跌跟國外投資著的信心有著密切的關(guān)系。國外投資者在西班牙購房的數(shù)量也是一個重要參考指標(biāo)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年首先季度每十筆房地產(chǎn)交易中就有兩筆是海外買家投資的。

話說回來到底誰又是那些幕后的地產(chǎn)買手呢，誰又是那些房地產(chǎn)投資信托基金和建筑公司的超級大股東呢？答案就是那些境外的SpecialPurposeVehicle(SpecialPurposeVehicle，簡稱SPV。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過程中，購買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國外投資者融資)。

組建這些SPV的包括：PIMCO（PacuficInvestmentManagementCompany太平洋投資管理公司），PerryPartners（PERRYANDPARTNERS投資管理公司）,再到UBS（瑞銀集團(tuán)），CreditSuisse（瑞士信貸集團(tuán)），Alken（ALKENMANAGEMENTANDFINANCIALSERVICES管理金融服務(wù)私人有限公司）和Blackston（黑石集團(tuán)：美國著名私人股權(quán)投資和投資管理公司）等。