近年來，中國(guó)人投資海外房產(chǎn)越發(fā)形成熱潮。與此同時(shí)，因?yàn)檎弑尘啊⒔?jīng)濟(jì)背景、文化背景和語言背景的差異，海外置業(yè)與國(guó)內(nèi)的置業(yè)有很多不同的地方，投資者需要大量的海外房產(chǎn)信息。業(yè)內(nèi)專家指出，海外房產(chǎn)是一種長(zhǎng)期投資，國(guó)人走出國(guó)門投資海外房產(chǎn)的市場(chǎng)已經(jīng)逐步打開，不過東莞并未設(shè)有國(guó)外機(jī)構(gòu)的銷售點(diǎn)。再加上，投資者并非專業(yè)人士，難以規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)安全置業(yè)、智慧投資。業(yè)內(nèi)人士建議，目前海外房產(chǎn)投資方式中，“以房養(yǎng)學(xué)”較穩(wěn)妥。

海外房產(chǎn)投資逐漸升溫

根據(jù)胡潤(rùn)富豪榜數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)高凈值的人群有1/3購(gòu)買了海外房產(chǎn)，大多是住宅型的房產(chǎn)。未來三年，很多富裕的人群也規(guī)劃海外進(jìn)行置業(yè)。由此看出，海外房產(chǎn)投資的市場(chǎng)非常大，海外置業(yè)投資行業(yè)快速發(fā)展或會(huì)成為大勢(shì)所趨。

據(jù)悉，人們購(gòu)買海外房產(chǎn)的用途可以分為三種情況，首先是移民[微博]購(gòu)房，海外房產(chǎn)主要用于自住；其次是投資需要；較后，子女在國(guó)外留學(xué)[微博]，其父母購(gòu)買海外房產(chǎn)“以房養(yǎng)學(xué)”。

對(duì)于“以房養(yǎng)學(xué)”，業(yè)內(nèi)人士透露，這是海外房產(chǎn)投資中較常見的方式，一般通過海外購(gòu)置房產(chǎn)，利用房子的升值來補(bǔ)回留學(xué)費(fèi)用，而且子女讀書期間可以自住，學(xué)業(yè)完成后可以轉(zhuǎn)手掙錢；或者父母購(gòu)置房產(chǎn)后，由物管代管，將其出租，爭(zhēng)取子女留學(xué)的費(fèi)用。這種情況通常在美國(guó)和澳大利亞比較多見。

投資海外房產(chǎn)是長(zhǎng)期投資

據(jù)了解，置業(yè)者投資海外房產(chǎn)以美國(guó)、澳洲、西班牙、葡萄牙、希臘、塞浦路斯等熱門國(guó)家居多。不同的國(guó)家有不同的特點(diǎn)，也有不同的申請(qǐng)方式，如廣東人青睞的澳洲，500萬澳幣可以申請(qǐng)，一人申請(qǐng)，全家可獲得澳洲移民簽證，子女可免費(fèi)就讀澳洲等地的公立中小學(xué)[微博]等；美國(guó)50萬或100萬美金即可申請(qǐng)，一人申請(qǐng)，全家獲得，子女免費(fèi)接受12年教育，無需定居美國(guó)，無需放棄國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。

不同的人對(duì)生活要求不一樣，所選取的國(guó)家也不一樣。按照移民的需求，若要求高生活質(zhì)量，會(huì)選擇加拿大；若是工作需求的，會(huì)選擇美國(guó)；若要求宜居的生活環(huán)境，則會(huì)選擇澳洲。

移民跟房地產(chǎn)的關(guān)系密切相關(guān)，卻互有差異。據(jù)悉，大部分移民購(gòu)買房產(chǎn)自住，美國(guó)是移民國(guó)家，若其手續(xù)完善，政府也非常歡迎移民人士。

據(jù)悉，目前，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升的狀態(tài)，大環(huán)境情況良好，前景較為樂觀，沿海城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，較為蕭條的中西部城市的房?jī)r(jià)也有一定的增長(zhǎng)。

近年來，為何不少中國(guó)的投資者會(huì)選擇在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)？

一位業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)的投資環(huán)境相對(duì)不穩(wěn)定，而美國(guó)處于相對(duì)安全的投資環(huán)境里。另外，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，發(fā)展勢(shì)頭良好，或現(xiàn)在是投資美國(guó)房產(chǎn)的時(shí)機(jī)。除此之外，在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，其房屋是屬于私人的永久產(chǎn)權(quán)。其次，美元的匯率相對(duì)穩(wěn)定，較少出現(xiàn)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。從房子的質(zhì)量來說，美國(guó)的房屋的施工質(zhì)量有一定的保證。

從長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，美國(guó)的房屋中間價(jià)的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價(jià)上漲的因素，大約保持在5%-6%。張霞認(rèn)為，雖然上漲幅度不大，但是比較合理和健康的，這種上漲速度是溫和健康的，也就是說買房會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的投資，而不是短期投機(jī)。

明確現(xiàn)金流再鎖定目標(biāo)

其實(shí)，國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展成熟，但是各國(guó)的法律制度、政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境不一樣，甚至不同的城市間也有差異，一個(gè)企業(yè)或者個(gè)人完全了解各國(guó)的市場(chǎng)明顯不現(xiàn)實(shí)。

陳駿良也表示，全球遍及多個(gè)國(guó)家，置業(yè)者該如何選擇房子，選擇哪個(gè)國(guó)家，哪個(gè)城市，哪個(gè)區(qū)的房子都需要考量。除此之外，各地的政策和法律的差異也加深了海外置業(yè)的難度，其實(shí)際性操作很難，容易出現(xiàn)空折騰的現(xiàn)象。

東莞理財(cái)師行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馬志平認(rèn)為，投資海外地產(chǎn)需要多方考察，尤其要關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼弑尘?、?jīng)濟(jì)背景和法律規(guī)范；其次，考究當(dāng)?shù)氐姆€(wěn)定性，該項(xiàng)目是否有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)的行情如何。至于投資者如何購(gòu)置自己的海外房產(chǎn)，馬志平建議投資者先鎖定自己的目標(biāo)，根據(jù)自身的需求和資金的情況進(jìn)行配比。

張霞也提出四點(diǎn)建議供投資者參考。首先，投資者要明確自己的現(xiàn)金流，以及資金的使用情況；其次，提出自己中意的城市，列出計(jì)劃在哪個(gè)城市購(gòu)買房產(chǎn)；緊接著，投資者要鎖定自己的目標(biāo)，是投資移民？還是以房養(yǎng)學(xué)？較后，投資者可以找專業(yè)的機(jī)構(gòu)分析評(píng)估自己的實(shí)力。

如何在美國(guó)加州購(gòu)買新房

大家對(duì)國(guó)內(nèi)的購(gòu)房流程相當(dāng)熟悉，而美國(guó)的購(gòu)房流程又是如何？筆者以美國(guó)加州為例，梳理了一下海外購(gòu)買新房的流程。

首先，購(gòu)買人提供銀行存款證明和護(hù)照掃描件；其次，購(gòu)房者和開發(fā)商注冊(cè)并遞交意向書+存款證明，然后等待美國(guó)房產(chǎn)建造商通知，較少需2—4個(gè)月；購(gòu)房者接到通知之后，要在1—2天之內(nèi)完成選房、交定金、簽約；如果購(gòu)房人不方便及時(shí)飛到美國(guó)，可以事先和經(jīng)紀(jì)人簽好授權(quán)書，代替客人選房，簽約，交付定金(定金支票需要提前交給經(jīng)紀(jì)人公司]。若選訂好房子及內(nèi)部裝修細(xì)節(jié)后，房子一般會(huì)在3-6個(gè)月完工。等待別墅完工后，購(gòu)買人可以驗(yàn)收房產(chǎn)，交付余款，開發(fā)商轉(zhuǎn)交鑰匙，正式過戶成交。較后政府寄出美國(guó)房產(chǎn)地契。

至于美國(guó)購(gòu)房的稅收，主要是三種，分別是房產(chǎn)稅、利潤(rùn)繳納所得稅和過戶稅。其中，房產(chǎn)稅是地方政府向房地產(chǎn)所有者征收的稅。無論是美國(guó)公民，居民或外國(guó)人，都要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府根據(jù)房屋的評(píng)估價(jià)值乘以一個(gè)固定比例而算出來的，不同地區(qū)差別非常大。加州屬于房產(chǎn)稅比較低的州，大約在1.25%到1.6%。另外，房產(chǎn)稅每年分兩次支付。

利潤(rùn)繳納所得稅指外國(guó)人出售在美國(guó)擁有的房地產(chǎn)，要繳利潤(rùn)所得稅。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當(dāng)中的差價(jià)20萬為利潤(rùn)，這20萬就要交利潤(rùn)繳納所得稅。

為了防止外國(guó)人逃稅，法律規(guī)定在出售成交價(jià)中預(yù)扣10%并在20天之內(nèi)向國(guó)稅局申報(bào)。賣家在第二年初報(bào)稅時(shí)，可以根據(jù)應(yīng)收個(gè)人所得稅的比例，要求退稅或補(bǔ)稅。

并非所有的外國(guó)人在美出售房產(chǎn)都需要被扣除預(yù)扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房產(chǎn)是作為自住或出售價(jià)格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那么預(yù)扣稅是可以被豁免的。過戶稅是美國(guó)多數(shù)的州，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易征收過戶稅。

注：本文僅作為疑問解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時(shí)效性和變動(dòng)性較大，如需了解全新移民政策請(qǐng)咨詢?cè)诰€客服或微信電話聯(lián)系我們的專業(yè)顧問。