英國購房出租投資是一個(gè)很火爆的項(xiàng)目，以至于在都刮起了一陣狂潮，這種狂潮一直持續(xù)到了現(xiàn)在真的是令人很佩服，不得不說原來較癡迷于房產(chǎn)投資的國家原來是英國。
  英國房產(chǎn)        一、英國購房出租投資熱的歷史背景
      英國購房出租投資這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的起源與英國的政府公屋歷史密不可分，可以說是由英國住房保障制度發(fā)展滋生而成的。

      英國的政府公屋（council houses）是地方政府興建并以低廉的租金出租給貧困或低收入家庭的物業(yè)。這類型的廉租屋中，也有由非盈利的房屋機(jī)構(gòu)提供并管理，因此被統(tǒng)稱為社會(huì)廉租屋。

      19世紀(jì)英國工業(yè)化的進(jìn)一步發(fā)展，導(dǎo)致大量農(nóng)村人口涌入城市。英國城市大規(guī)模擴(kuò)張：18世紀(jì)早期，城市人口約占英國總?cè)丝?0―25%；而到了19世紀(jì)晚期，英國70%的人口都已經(jīng)居住在城市中。英國是世界上首先個(gè)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的國家。城市的居住問題也逐漸成為英國政府迫切需要解決的問題。其實(shí)英國的地方政府一直都有權(quán)興建房屋。由于中央政府沒有給予補(bǔ)貼，也沒有特殊的優(yōu)惠政策，因此在1919年之前，地方政府很少建房。

      1919年《房屋和城鎮(zhèn)規(guī)劃法案》的頒布可被視為英國政府公屋時(shí)代的開始。此法案規(guī)定，地方政府在房屋需求量大的地區(qū)興建公屋會(huì)得到中央政府的大量補(bǔ)貼。這政策大大鼓勵(lì)了地方政府興建房屋。在1919年興建的公屋不但質(zhì)量高，而且社區(qū)設(shè)備齊全，居住環(huán)境也很好。然而，從1920到1930年間，由于資金開始短缺以及在興建房屋數(shù)量上的追求，公屋的居住環(huán)境開始降低（主要表現(xiàn)是房屋越建越密集了），社區(qū)設(shè)施質(zhì)量也不斷下降。然而，在這個(gè)時(shí)期房屋本身的質(zhì)量還是得到保障的。

      到了1930年，英國的公屋政策從之前的以解決房屋短缺為目標(biāo)，逐步過渡到以改善房屋質(zhì)量和居住條件為主。英國歷史遺留下來大量城市貧民窟。1930年頒布的房屋法案鼓勵(lì)地方政府大規(guī)模清理貧民窟。地方政府于是清拆了大批不適宜居住的房屋，并在原地興建新房屋。這個(gè)時(shí)期興建的政府公屋多為3-5層高的樓房，而且租金低廉，解決了眾多低收入家庭的住房問題。

      二戰(zhàn)的爆發(fā)終止了英國所有房屋的興建。二戰(zhàn)結(jié)束后，英國面臨20世紀(jì)較嚴(yán)重的房屋短缺問題。數(shù)以萬計(jì)的房屋被戰(zhàn)火摧毀或嚴(yán)重破壞。

      據(jù)1945年的統(tǒng)計(jì)，英格蘭和威爾士需要興建約75萬新屋才能滿足人們當(dāng)時(shí)的居住需要。執(zhí)政的工黨把房屋興建計(jì)劃定為他們的主要政治綱領(lǐng)，并且強(qiáng)調(diào)地方政府的投入而非依靠私人企業(yè)興建房屋。

      為解燃眉之急，英國政府采取的應(yīng)急措施是修葺被破壞房屋以及建造裝配式臨時(shí)房屋。裝配式臨時(shí)房屋是使用工廠制造出來的房屋部件迅速裝配起的房屋。盡管這種臨時(shí)房屋在社會(huì)中引起極大爭議，但受到首相丘吉爾的大力支持。首先批簡易房在二戰(zhàn)后幾周內(nèi)就完成了。一套帶兩個(gè)睡房的簡易房的裝配及水電設(shè)施配置僅需40小時(shí)。

      大量簡易房的迅速興建仍未能解決整個(gè)國家的住房需求。英國人又開始嘗試一種新的建筑形式：混凝土預(yù)制板。使用混凝土預(yù)制板造房極快捷，而且對(duì)建筑工人的技術(shù)要求很低。混凝土預(yù)制板與裝配式臨時(shí)房屋的方法相似，都是在工廠預(yù)先制造好部件，運(yùn)到工地裝配起來。不同的是，混凝土預(yù)制板建造的房屋壽命為60年，而裝配式臨時(shí)房屋的壽命預(yù)計(jì)僅為10年。

      二戰(zhàn)后的十年間，英國興建了大約150萬套房屋。英國嚴(yán)重的房屋短缺問題終于得到基本解決。英國政府公屋的居住人數(shù)也隨之大幅增長。1938年公屋居住人口占總?cè)丝跀?shù)的10%；到了1961年，數(shù)目增至26%。

      二、購房出租投資的興起以及對(duì)英國房地產(chǎn)市場的影響

      政府政策以及金融機(jī)制對(duì)個(gè)人購房出租投資的推動(dòng)

      1988年頒布的“房屋法案”，廢除了政府對(duì)房屋租金的管制。新的法規(guī)允許屋主自由設(shè)置與市場價(jià)格相當(dāng)?shù)姆孔?，不再像以往那樣由房租官員（Rent Officers）來審核通過房租的價(jià)格并設(shè)有上限。當(dāng)時(shí)政府審核房租并給房租設(shè)有上限是為了保障租戶的利益。英國在1915-1988年間實(shí)行房租管制。一戰(zhàn)結(jié)束后英國出現(xiàn)房屋短缺和房租飛漲，政府推出房租管制以防止房東漫天要價(jià)。英國經(jīng)歷了幾段房屋短缺歷史時(shí)期，也經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)衰退期。政府對(duì)房屋租金的管制其實(shí)跟公屋租賃制一樣，都是英國住房保障制度的組成部分，只是在不同時(shí)期的表現(xiàn)有所不同。

      法案還通過了“短期租賃保證”，即房屋租賃以6個(gè)月為較低限期。6個(gè)月租期滿后，屋主有權(quán)不再續(xù)約。屋主無需給出不續(xù)約的理由，只需提前兩個(gè)月通知租戶搬離。這些規(guī)定的出臺(tái)給房屋租賃行業(yè)和提供房屋按揭的銀行極大的信心。有了這些政策，當(dāng)屋主對(duì)租客不滿意，六個(gè)月期滿就可以要求租客遷離。屋主因此就有很大的選擇自由度以及掌握了主動(dòng)權(quán)；另外，當(dāng)貸款者陷入財(cái)政困難，貸款銀行可勒令他們要求租客遷離，然后售賣房屋抵債。貸款銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就大大減少了。因此，“短期租賃保證”大大推動(dòng)了私有房屋租賃市場的發(fā)展。

      1996年，英國的銀行開始推出專門的購房出租按揭（buy-to-let mortgage）。這種按揭推出之前，意欲購房出租投資的人只能向銀行申請(qǐng)商業(yè)按揭。商業(yè)按揭要求貸款人付高額首期，而且貸款的利息也高。1996年推出的這些購房出租按揭則與自住房屋按揭的首期和利息都相近。購房出租按揭的推出進(jìn)一步推動(dòng)了英國購房出租投資熱潮。

      過去的20年間，英國房價(jià)不斷上漲（請(qǐng)看下圖的英國房價(jià)和國民收入對(duì)比數(shù)據(jù)圖），購房出租因此成為一種非常被看好的投資方式。事實(shí)也證明如此。幾年前，英國各大傳媒爭相引用一份經(jīng)濟(jì)調(diào)查分析: 1996年購房出租投資，18年后的收益較高可達(dá)1400%。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字基于很多因素。1400%這個(gè)數(shù)據(jù)來自那些懂得合理利用杠桿原理，使用銀行貸款實(shí)現(xiàn)投資利益較大化的投資者的收益。較大化收益通常是在1996年以所購房屋價(jià)值的75%貸款購買房屋出租，一段時(shí)間后通過轉(zhuǎn)貸款（re-mortgage）形式騰出資金，并以收租所得購入更多物業(yè)出租。 盡管不是每個(gè)1996年的投資者都有1400%的回報(bào)率，但總的來說，在1996年購買了房屋出租作為投資的人都獲得豐厚的回報(bào)。如果當(dāng)時(shí)是以現(xiàn)金購房投資，18年后的回報(bào)為407%。

      房地產(chǎn)投資在英國的過去20年被普遍認(rèn)為勝于任何其他投資方式。 購房出租投資可以說是英國的全民現(xiàn)象，在英國曾經(jīng)被公認(rèn)為大多數(shù)投資者優(yōu)選的投資手段。私人房屋出租有多種房屋來源，有些是遺產(chǎn)、有些是出于工作原因遷移而出租原住房、還有些是房屋達(dá)不到理想的出售價(jià)格而選擇出租。

      英國議會(huì)數(shù)據(jù)顯示1/3的議員有出租房屋的收入。以“購房出租投資”引人矚目的著名政治人物莫過于前首相布萊爾了。其妻兒一直有從事購房出租生意，他倆名下的公司已擁有38套出租屋，估價(jià)為3千3百萬英鎊。2017年布萊爾加盟其家族“購房出租”產(chǎn)業(yè)，與妻子聯(lián)名再建立一家“購房出租”公司來管理他們家族不斷擴(kuò)張的出租屋產(chǎn)業(yè)。

      到了2018年，英國政府又會(huì)推出哪些政策來完善的住房制度呢，這些制度又會(huì)怎樣吸引英國購房出租投資呢？請(qǐng)持續(xù)關(guān)注洲際移民網(wǎng)。


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