林鄭上任后首份《長遠(yuǎn)房屋策略》日前公布，建屋目標(biāo)量零增長，未來10年興建46萬個(gè)單位的目標(biāo)不變。建制與“泛民”議員均感失望。

房屋與土地問題已困擾中國香港多年，新加坡和中國香港有很多相似的地方，同為“亞洲四小龍”，同為華人社會，土地面積、人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、營商環(huán)境、國際影響力等指標(biāo)都曾經(jīng)相似。而目前無論是安居樂業(yè)或是困擾中國香港甚至內(nèi)地一線城市的房價(jià)問題，并沒有在人多地少的新加坡出現(xiàn)。

1965年，新加坡建國初期，李光耀曾訪港請教公屋建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，較后發(fā)展為新加坡“組屋”模式，至今令80%以上的新加坡人安居樂業(yè)。新加坡在土地和房屋開發(fā)方面面對的挑戰(zhàn)比中國香港和內(nèi)地更為復(fù)雜，其土地房屋政策卻能青出于藍(lán)，中國香港甚至內(nèi)地在大規(guī)模的高度城市化過程中可根據(jù)自身情況進(jìn)行有選擇性的借鑒。

強(qiáng)勢控地與填海造地

新加坡為法治社會，而且政府推動(dòng)力強(qiáng)大，很多政策都以立法來保障其權(quán)威性。建國初期，新加坡就制定《土地征用法》，明確規(guī)定政府為了國家建設(shè)有權(quán)征用私人土地，并可以在任何地方征地建設(shè)組屋。新成立的建屋發(fā)展局等部門有強(qiáng)制征地的權(quán)力，令土地開發(fā)、城市更新及相關(guān)的建設(shè)計(jì)劃，能以遠(yuǎn)低于私人開發(fā)商購地的價(jià)格獲得所需的私有土地。

建屋發(fā)展局一般采用按規(guī)定的“市場價(jià)值”（市場價(jià)的20%）向土地局購買。被征用的土地只有國家有權(quán)調(diào)整價(jià)格，價(jià)格確定后，任何人不得隨意抬高價(jià)格，而且不受市場所左右。低價(jià)將大多土地收歸國有，為新加坡大規(guī)模興建組屋奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，使得供應(yīng)數(shù)量充足，供應(yīng)價(jià)格低廉成為可能。與新加坡政府土地強(qiáng)權(quán)政策相反，中國香港政府對土地的使用權(quán)控制能力相當(dāng)有限，導(dǎo)致政府長期為缺乏興建公屋的用地而困擾。

“彈丸之地”的新加坡從建國起就一直“與海爭地”。國土面積從1965年580平方公里到2014年增加到718平方公里，50年間增加的138平方公里全部來源于填海造地。填海面積相當(dāng)于5個(gè)中國澳門（27平方公里）的面積，也就是說10年增加一個(gè)中國澳門。填海造地所得除了發(fā)展組屋保障民生外，還用作發(fā)展高端商業(yè)以促經(jīng)濟(jì)。金融中心山頓大道和拉佛爾斯就是填海造地的產(chǎn)物。

當(dāng)然，新加坡填海造地規(guī)模太大速度太快，亦引發(fā)一些矛盾。一是，與鄰國馬來西亞和印尼的領(lǐng)海的爭端上升至國際法庭。新加坡一方面長期與鄰國就填海引起的爭議進(jìn)行談判，另一方面把填海造地選址在能避開邊界爭議的南部水域。二是，由于填海所需物料匱乏，一直依靠他國進(jìn)口。基于政治和生態(tài)考量，馬來西亞和印尼分別于1997年和2007年取消對新加坡沙石出口。新加坡繼而把收購填料的目標(biāo)轉(zhuǎn)向東南亞的越南、緬甸和柬埔寨。未來有關(guān)的國家亦可能以環(huán)保理由拒絕出口，將令新加坡在填海造地和建設(shè)樓宇上遇到更多困難。三是，填海工程令周邊環(huán)境有所惡化。盡管填海技術(shù)控制得當(dāng)，但填海造造的沉砂堆積令水質(zhì)渾濁，當(dāng)?shù)睾Ｓ虿糠稚汉鹘柑幱谕嘶癄顟B(tài)。

青出于藍(lán)的組屋計(jì)劃

首先看新加坡的房屋供應(yīng)情況。在供應(yīng)數(shù)量方面，從1960年至今，已經(jīng)由新加坡建屋發(fā)展局興建超過90萬個(gè)組屋單位，為超過80%的當(dāng)?shù)厝嗣裉峁┳∷?。這些組屋的居民中，約95%是自住業(yè)主，5%為租戶。在供應(yīng)時(shí)間方面，獲選的申請人須等候三至四年，待公屋預(yù)購專案落成后，才能擁有屬于自己的新住所，契約期為99年。在供應(yīng)類型方面，新加坡組屋單位設(shè)計(jì)包括2房單位（面積約45平方米）、3房單位（面積約60-65平方米）、4房單位（面積約90平方米）和5房單位（面積約110平方米），以上為出售單位；占5%的出租單位有兩種類型，23至33平方米的1房單位和約45平方米的含1客廳1睡房的2房單位。在供應(yīng)價(jià)格方面，從1964年起，建屋局就通過“居者有其屋”計(jì)劃，以低于市場價(jià)出售預(yù)購組屋單位。此外，為協(xié)助市民減輕負(fù)擔(dān)，新加坡政府允許國民使用中央公積金、建屋局房屋貸款和中央公積金購房津貼等置業(yè)。

其次看新加坡的公屋管理方式。在申請資格方面，21至34歲人士申請購買組屋，必須以家庭為申請單位，而且每個(gè)家庭必須有兩名新加坡公民；申請組屋的家庭每月收入上限為1萬新元；持有私人物業(yè)人士不能申請組屋。在申請次數(shù)方面，每個(gè)新加坡公民一生有兩次申請機(jī)會，但只能同時(shí)間擁有一個(gè)組屋單位。在組屋轉(zhuǎn)售方面，組屋住滿5年后可以在組屋二手市場自由買賣，但非新加坡公民不能購買。

較后，房屋維護(hù)。為了解決一些歷史較長的組屋所出現(xiàn)的設(shè)施陳舊、居住擁擠和停車?yán)щy等問題，新加坡推行了“組屋翻新計(jì)劃”；清除部分破舊組屋，進(jìn)行土地再開發(fā)；修復(fù)和粉刷舊組屋，更新配套設(shè)施；打通原來的1房式房型，改建成3房或4房。其基本目標(biāo)是：五年一小修，十年一大修。翻新計(jì)劃由城市重建局負(fù)責(zé)，所有費(fèi)用由政府承擔(dān)。新加坡以供應(yīng)公屋著稱，而且新加坡的限制比較寬松，公屋的租住和買賣市場一直活躍。公屋在新加坡除了沒有對政府構(gòu)成財(cái)政壓力外，還大大提升了新加坡政府的形象和威望。

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